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北二环十套学霸平层豪宅看完最后一张图所有

2019-08-14 18:38:12来源:励志吧0次阅读

北二环,十套「学霸」平层豪宅,看完最后一张图,所有人都获得了神助攻

大家好,「好评与差评」本期要评测的项目是中骏天宸,一个学霸区里的稀缺豪宅。

今年北京买房有一个明规则:买得起,却买不上。限价前房价太高买不起,限价后有了让利空间,却只能望眼欲穿。

中国玺、昆仑域、北京金茂府,是公认的代言了上半年北京四环内楼市的高端三剑客,共同特征是,限价之后性价比超好,人气太旺,必须晚上偷偷开盘。

可是,谁能想到居然发生了另一件事情。

预售价13.5万/㎡中骏天宸的出货速度,居然也比想象中要快的很多。这个世界呀,对有钱人也是挺不公平的,挑挑拣拣的时间都不给你。

中骏天宸总共120套住宅,137㎡的小户型开盘当天就售空了,后来又加推了270㎡的大户型,但房源却不多,只有十余套。

评论君对这个顶豪作品很熟悉,前后看过三回。看完盘回来的路上,还和「好评与差评」的产品顾问一顿辩论,总算是对项目的整个逻辑体系,交了个底。

项目区位

评论君不说虚话。项目最最重要的卖点之一,就是它无与伦比的区位。中骏天宸在德胜门北边800米的位置上,距离北二环,也就只有一公里。

项目东侧是始建于1958年的人定湖公园,向南一路是什刹海、北海公园和故宫,区划上属于西城区。中骏天宸五层楼以上,就可以平视整个什刹海。

在评论君的印象中,2017版的饭局聊天中,假如有人提到自己住在西城,那基本上高级炫富了。学区,段位,权利财富的底蕴,有种不怒自威的既视感。

所以,中骏天宸讲稀缺的故事底气是非常足的。从2005年以来,西城区就几乎没有土地供应了。

你如果想在西城区买房,可以选择的,基本上只有房龄在十到二十年的老房子,价格可能比新房还要高不少。

从产品端来讲,项目是区域内为数不多的终极改善置换机会,但中骏天宸的体量却并不是很大,可售2.9万㎡,仅120套住宅。

项目详细信息

目前主推的户型是270㎡+的四居,样板间做的是稍微小一些的260㎡四居,户型在细节上略有差异。所以就结合起来谈几点看法:

1、样板间的厨房、餐厅和客厅,都在一条中轴线上,配上5.5米的面宽,和刨除中厨之外,目测大概有14米多的进深。

从西厨到南向的客厅窗户,整块餐厅加客厅的面积大概有70多平,站在样板房中,视觉上的感受非常大气。

在评论君看过的项目中,面宽在4.7米或者5米,整个通透感就会比较好,样板间5.5米的面宽,在平层豪宅中已经是顶级配置了。

项目户型图-280㎡

不过,中骏天宸的样板间放在了旁边合生的一个写字楼里,但相较而言,280㎡户型的客厅面宽,能拓宽到5.7米,中厨面积,可能比样板房还要更大。

随之附赠的生活阳台也更宽阔,受到写字楼的限制,样板房呈现不出来。

2、270㎡户型餐客厅部分与样板间类似,住居部分是3间卧室加一间书房的四居设计,和样板间呈现出的布局不同,270㎡户型处在整个建筑的拐角处。

所以,项目270㎡户型,会有一块不规则的空间,中骏天宸把这部分做成了书房,由于是斜面采光,书房的日照依然会很足。

项目样板间

因为拐角的存在,客厅和书房还形成一个整体270°的外向观景面,可以更好的看到德胜门的景观。

不过,需要作出的让步是,如果未来客户想把书房改成卧室使用,操作空间可能会比较有限。

还是相信大师的设计眼光吧。

3、项目精装交付,样板间的风格比较偏酒店风,地面整个儿用的比萨灰石材,故意没有使用繁复的拼花工艺,第一视觉是简单大气。

家居配置上,厨房向来烧钱,所以也是评论君关注的重点对象。中骏天装配的是整套帝泽厨电,这是米其林餐厅专用的厨电品牌。

在样板间里转了一圈,除了软装和背景墙的装饰,目之所及,基本上都属于交房标准,包括衣橱。

今年评论君遇到好几个项目,因为限价转而简配毛坯销售,相较之下,中骏天宸很有诚意。

项目样板间

据项目的置业顾问介绍,项目的精装标准,可能要在1万/㎡以上,按装修预算在售价中占%比重,其中包含的水分,应该不会太多。

注:一般来讲,装修成本在整个项目的预算中,会占到售价的5%到10%,也就是说,售价10万/㎡的房子,会按照5000元/㎡到1万/㎡的标准做预算。

4、尽管项目也有意做一些小而美的设计,但由于体量的限制,公共园林的面积就少一些,是一个遗憾点。

项目紧邻德外桥,道路与楼体之间的隔离空间有限,所以外部舒适度,可能会稍微欠缺一些。

项目样板间

项目似乎也意识到了这个问题,作为附加资源,置业顾问多次向评论君强调了,人定湖公园对社区的补充意义。

不过评论君猜测,即便置业顾问不强调这点,买下项目的那部分客户,肯定自己也会找一个说服自己的理由,毕竟二环的区位实在太稀缺了。

最后,我们再来谈谈价格。

由于中骏天宸是收购型项目,其中的沉没成本会比较多,测算模型会相对失真,但是我们可以感受下项目一年以来,预期价格的变化。

周边二手房的比对,也可以作为一个参考维度。

大概一年以前,「好评与差评」曾做过一次市调,当时中骏天宸的意向价格约在15到20万/㎡之间。

项目的总价,大概会在2000到5000多万之间。评论君猜测,如果以这个价位出货的话,销售进度可能会被拉长。

今年赶上限价,销售均价被卡在13.5万/㎡

,137㎡小户型的总价,还不到2000万,270㎡大户型的总价,大概在3800万左右。

预期售价和最终入市的价格之间,有了一个真实的看得见的回落。轰轰烈烈的限价,在心理上,也让人有一种稳赚的暗示。

下面这种惨不忍睹的老破房,已经是1400万元的起价了。

人定湖西里二手房价

中骏天宸13.5万/㎡的销售限价,与周边的二手房项目相比,妥妥获得一个「神助攻」。

评论君查了一下,目前项目周边的二手房,售价大概在11到15万/㎡之间。像人定湖西里,德胜里等八十年代的老房,单价都买到14万/㎡到16万/㎡。

相对而言,开发商并没有吃掉全部溢价,这是政府给购房人的机会。

你会再一次抓不住么?

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