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华远的外资通道

2019-08-21 02:31:53来源:励志吧0次阅读

  一种不为外界关注的模式:外资通过与内地房企成立合资企业实现进入国内的快速通道,合作双方在土地及资金的资源上共享。

  “如果,我们的银行不支持我们,我们就只能把自己的市场让给外资。”任志强最终将提问转化到了他所关心的政策问题上来。但事实上,任志强在对待外资的态度上远远不像他给人的古板印象,无论是在老华远还是新华远,任志强的“华远”都是与外资合作最多的内地房地产公司之一。

  “我们上世纪80年代就和外资合作,和香港公司合作很多,和华润、瑞安都有合作。和韩国、日本公司的地产项目公司也有合作。……障碍?没有任何障碍,80年代合作很好,现在也很好。只不过那个时候他们占的比例可能低一些,现在高一些,他们想要大部分的股权。”任志强还是一副冷峻的面孔。但他承认这几年华远和外资的合作开始减少了。

  “那只是一个很小的项目。我们的合作早在五年前就开始了。”似乎是因为项目的主要操作方是嘉里,因而任志强对这个项目似乎并不关心。但星源汇曾是任志强手中最为值钱的项目之一——北京公馆。

  事实情况并不像任志强所言,华远与嘉里的合作一直顺利,与嘉里的合作似乎也仅局限在个别项目上。早在2002年华远就与嘉里建设组建了北京嘉里华远房地产有限公司,200 年,嘉里华远参与了北京物流港住宅开发项目。双方想将此项目规划为集别墅、公寓、高尔夫球场等大型综合设施服务为一体的高端项目,参与开发的除华远与嘉里之外,还有SOHO中国和京泰集团,项目总投资110亿元人民币,总建筑面积 00多万平方米,嘉里华远运作物流港中一半的住宅开发项目。但随后华远将此项目的全部开发权放弃,华远嘉里亦将项目股权转让给嘉里集团的“嘉里北京(十八里店)住宅开发有限公司”。

  今年7月 日,华远与嘉里建设联合推出的星源汇成为北京高档住宅市场关注的焦点,项目总投资达7亿元,其中嘉里建设占71%的股权,而华远房地产占29%的股权。随着华远借壳幸福实业,股权有所变更,华远集团的股权上升至49%,而嘉里建设的股权则下降至51%。

  嘉里华远总经理李弘基似乎认为嘉里和华远双方的合作是基于一定合作时间的基础上继续寻找合作空间的结果,并且双方一直在继续寻找合作的空间。“2005年嘉里建设看到华远房地产推出星源大厦一期项目的效果比较好,双方准备合作开发星源大厦的二期项目,于是通过近三年的合作,将二期项目开发出来,并推向市场,也就是嘉里建设现在推出的北京首个高档公寓。”李弘基说。

  但也许情况并不像李弘基认为的那样,双方是建立在共同开发项目基础上的互利合作,在实际的操作过程当中,华远与嘉里似乎为外资进入中国的通道达成了一种并不为外界关注的模式:即外资通过与内地房地产成立合资企业实现进入国内的快速通道,同时合作双方在土地及资金的资源上实现共享。

  星源汇项目的操作模型似乎可以看作是此种模式的经典操作。

  华远原本拥有“星源大厦”项目的土地储备,并开发一期项目,当嘉里建设意识到该项目的发展前景之后,通过嘉里华远进入该项目的实际操作,完成二期投资。而华远此时则退出项目操作,以土地作为资产进入项目,置换股权,并享有收益。

  这种操作模式的实际意义在于,当嘉里华远公司成立之后,华远与嘉里建设双方实现土地资源与资金的共享,亦即当华远有土地储备而缺乏资金的时候,他可以将项目转让给嘉里华远,由嘉里建设投入资金,完成开发。而当嘉里建设缺乏资金开发,拥有土地储备的时候,同样可以将项目的开发权转移至嘉里华远,由华远注资开发。嘉里华远可以在项目中合理的调配双方在项目当中的利益。

  与大多数项目合作公司在项目终止时,随即停止运作不同,嘉里和华远成立的嘉里华远,似乎立足于长远的合作发展,选择的是项目注入的方式,而非单纯的项目公司合作的方式,这大约也是嘉里在进军北京市场的一个重要选择。从另一个层面而言,嘉里华远或许只是嘉里和华远之间实现项目和土地交易的平台。嘉里华远不过是任志强为鸡蛋换粮票所搭建的一个桥梁而已。

  当然,亦有说法是,郭鹤年利用嘉里华远为任志强留下了一道门,一直有意扩大京城地产生意的嘉里建设在等待时机,当想用鸡蛋换粮票的时候,嘉里华远似乎便是最为快捷的通道。

  将半成品的项目转让原本是在脱离华润之后,资金和土地捉襟见肘时任志强惯用的做法。任志强能够灵活地运用股权获取土地,用地权换取资金,抑或是用股权换取土地。华远在一系列的过程当中选择的是成本最低,流通最为顺畅的方式。这是华远在脱离华润,在缺钱缺地的情形之下能够迅速成长的重要因素。由此看来,任志强原本是一个善于倒腾的精明生意人,在守住核心资产的同时,任志强是国内少有的注重资产流通整体流通的房地产企业家之一。对固定资产流动性的关注与把握,往往通过股权、现金与固定资产之间的交换来实现,这也许是任志强超越他同时代的地产人的地方,也正是任志强如何能在六年之内将白手起家的新华远经营得有声有色的原因。但这曾被某些媒体描述成了任志强涉足了房地产开发的灰色地带,殊不知不动产的流通当中尚有大学问。

  生意人自有生意人倒腾的门道。

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